Анатолий Салунов (salunov) wrote,
Анатолий Салунов
salunov

Игра в «Мафию»

О Полонском спустя год


О владельце Mirax Group Сергее Полонском написано и сказано много, однако меньше вопросов к его бизнесу от этого не стало. Главный из них: как молодой строитель покорил Москву?
| Анатолий Салунов |

Репутация 35-летнего девелопера весьма неоднозначная: за глаза, коллеги описывают его как молодого высокомерного, пользующимся покровительством ряда высоких чинов бизнесмена, но в открытую предпочитают его не комментировать, чтобы не испортить отношения с «влиятельным Полонским». Он, напротив, позволяет себе резко высказываться.

Таких строек Россия не знала давно. Огромное здание растет на глазах, поражая воображение своими размерами. Башня «Федерация» – самый амбициозный проект из пока реализуемых в деловом downtown «Москва-Сити» – гордость Полонского, известного своими далеко не скучными проектами.
Еще пять лет назад его имя ничего не сказало бы столичному жителю, зато теперь многие знают, что ему достаются лучшие площадки в Москве. В результате, сейчас его корпорация – Mirax Group – участвует в возведении объектов недвижимости, чья оценочная стоимость превышает 4 млрд долларов. Как заработать такие деньги за пять лет?

Главные цифры Mirax Group
6,7млн кв. м – общая площадь реализованных и заявленных девелоперских проектов
445 млн долл. – долги (финансовые обязательства: кредиты, займы, эмитированные ценные бумаги)
845 млн долл. – выручка в 2006 году
4,8 млрд долл. – оценочная стоимость бизнеса
Источник: данные Mirax Group, оценки «РБК»

О секрете Полонского
Ксения Собчак, телеведущая: «Он настолько натурален»
«У него подкупающая манера общения, иногда она пугает людей незнакомых с ним. Он не боится говорить нестандартные вещи, показаться кому-то смешным и нелепым. Это очень важно. Потому что большинство людей, которые пытаются с кем-то решать вопросы и хотят кому-то понравиться, делают это как-то неловко, неестественно и неуклюже. А он настолько натурален, что дает людям ощущение того, что ему можно доверять. Отчасти в этом его секрет».
Николай Кошман, президент Ассоциации Строителей России: «Рискованный парень»
«Рискованный парень, он идет вперед и думает, что все может сделать. Любимая присказка Полонского – «Если вы считаете что я не прав, я готов станцевать польку-бабочку на столе».
Олег Митволь, замглавы Росприроднадзора: «Чисто семейный бизнес»
«У Полонского чисто семейный бизнес, и еще вопрос, кто из них лидер, он или его жена Наталья Степанова, которая имеет множество объектов коммерческой недвижимости в районе элитного Рублево-Успенского шоссе».
Артур Кириленко, президент корпорации «Строймонтаж»: «Это его «чуйка»
«Самое ценное качество Сергея – это его «чуйка», как он ее называет. Он может ввязаться в проект, который сегодня все считают безумием, а на завтра окажется, что Полонский был прав. Так получилось и с Москвой. Никто не верил. А он поставил себе цель: либо быть первым, либо никаким».

Золотые рыбки
Деньги для Полонского – не только «двигатель к успеху», они сыграли решающую роль в выборе профессии. Деловая хватка не перешла к нему по наследству: мама работала на почте, а отец писал стихи. Когда вся страна пыталась что-то купить и где-то продать, Сергею исполнилось 11 лет. Уже тогда он твердо решил, что будет зарабатывать много. Все произошло спонтанно, он завел аквариумных рыбок для души, а они расплодились. Сергей продал их на рынке. Доход в 25 руб. стал серьезным подспорьем в семье. Первый вкус заработанных денег дал о себе знать – производство рыбок Полонский поставил на поток. Затем была служба в десантных войсках, а в 1994 году вместе со своим другом Артуром Кириленко Полонский основал компанию «Строймонтаж», которая поначалу выступала в роли подрядчика и занималась лишь отделкой зданий. О том времени бизнесмен вспоминает с юмором: «Нашли заказ на каменную кладку. Заказчики спросили у нас: как вы будете заливать ростверки? Я тогда даже не знал, что это такое, но говорю: как надо, так и зальем. А они: но все-таки как – вручную или миксерами? А я единственный миксер, который до того времени видел, – это которым сливки взбивают. Но говорю: надо миксерами – сделаем миксерами. И нам этот заказ дали». В 1995 году компания взялась за строительство – в результате появилось 18 жилых и два коммерческих объекта – бизнес-центр «Петровский форт» и «Пятый элемент».

Пока ничего особенного – не мало молодых и амбициозных ребят в начале 90-х делали бизнес, начиная на пустом месте. Но Санкт-Петербурга Сергею Полонскому показалось мало и в 2000 году он перебирается в Москву, где открывает филиал «Строймонтажа». Свой приход в столицу он объясняет просто – мол, поступило приглашение освоить площадку под строительство 97 тыс. кв. м жилого комплекса на западе Москвы. Первым партнером в столице стала Московская медицинская академия, в собственности которой находилась земля под будущей «Короной», а заказчиком выступила «Московская строительная компания». «Мы практически без денег договорились с заказчиком, рассчитавшись построенными площадями», – вспоминает первый московский проект Полонский.

Что позволило питерскому застройщику сразу получить такой проект? Иностранные партнеры уверены, что в России, с ее непостоянством законов, без лояльного отношения властей к бизнесу невозможно добиться столь впечатляющих результатов. «Многое из того, что вы видите – благодаря отношениям Полонского с Кремлем и Мэрией, – уверен Томас Маккул, менеджер по Восточной Европе корпорации Turner Construction, участвующей в возведении «Федерации» – самого амбициозного проекта Mirax Group на сегодняшний день. – Это очень по-русски». Одни связывают успехи Сергея Полонского с вдовой Анатолия Собчака – сенатором Людмилой Нарусовой, якобы поддержавшей земляка в столице: именно она вместе с Юрием Лужковым закладывала капсулу в фундамент «Короны». Другие, говорят, что приглашение перебраться в Москву питерский девелопер получил от самого Владимира Ресина, который обратил внимание на амбициозного бизнесмена по совету старого друга. Стремительный взлет бизнесмена дал повод думать, что Полонский «свой человек в кругу Лужкова и особа, приближенная к президенту». Однако любые слухи о финансовой и административной поддержке г-н Полонский отвергает: «Самые нелепые легенды, которые слышал о себе – вплоть до того, что я незаконный сын Валентины Матвиенко и учился в одном университете с президентом Путиным». Дочь Людмилы Нарусовой – телеведущая Ксения Собчак – также убеждает «РБК», что в успехах Полонского виноват он сам. «Мы приехали с ним в Москву в одно и то же время, и особых связей и знакомств у него тогда не было», – говорит она. Друг и партнер по бизнесу Артур Кириленко объясняет успех Полонского его целеустремленностью и чутьем. «Он может ввязаться в проект, который сегодня все считают безумием, а на завтра окажется, что Полонский был прав, – говорит «РБК» президент корпорации «Строймонтаж». – Так было и в 1995 году, когда мы в Петербурге ввязались в долевое строительство жилья, особо не понимая, чем это может закончиться. Так получилось и с Москвой».

Свое жилье
Сергей Полонский вырос в питерской коммуналке, в 18-метровой комнате. «Отдельная квартира для родителей была мечтой всей сознательной жизни», – вспоминает бизнесмен в интервью «РБК». В 1985 году мама увезла 13-летнего Сергея на Украину в Горловку – так они разменяли питерскую комнату на двухкомнатную квартиру. Перебравшись в Москву, Полонский поначалу снимал небольшую (60 кв.м.) квартиру рядом со своим офисом на Кутузовском проспекте и пешком ходил на работу. «Квартиру надо покупать тогда, когда стоимость покупки жилья – это 10% от того, что ты зарабатываешь», – уверен бизнесмен. Через четыре года он купил пентхаус (350 кв.м) на 17-ом этаже «Золотых ключей».

Свои проекты
Дефицит столичных площадок рождает в голове г-на Полонского невероятные идеи. Однажды из окна 13 этажа своего офиса в «Европе-билдинг» он смотрел на развязку железной дороги Киевского вокзала. Тогда ему пришла идея «накрыть» железную дорогу и построить недвижимость «в воздухе». Решено. Через два года Mirax Group возведет над развязкой ангар, на котором построит более 1 млн кв. м жилья, офисов, гостиниц на 2 млрд. долл.

На грани фола
Если успех первого проекта Сергея Полонского в Москве еще мог быть случаен, то череда последующих крупных и известных объектов не оставляет сомнения, что фортуна здесь не причем. Полонский первым начал застройку поймы реки Сетуни (комплекс «Золотые ключи»), где сейчас возводит комплекс «ДОН-Строй» («Воробьевы Горы») и только намерена начать работу «Интеко», а также встряхнул рынок недвижимости столицы тем, что одним из первых приступил к строительству в «Москва-Сити» (башня «Федерация»). Поначалу над ним даже смеялись, поворачивая пальцем у виска. «Мы 10 лет продавали «Москву-Сити», – вспоминает вице-мэр Москвы Иосиф Орджоникидзе, – места никто даром не брал, а Полонский показал, как нужно осваивать такие площадки». Начиная один за другим все более амбициозные проекты, он попутно был героем бульварной прессы, собирался лететь в космос и устраивал благотворительные балы, на одном из которых в 2004 году познакомился со своей будущей женой – президентом и совладелицей «Стройконсалтгрупп» Натальей Степановой. Эта компания известна в Москве строительством комплекса зданий Московской Патриархии и Московской налоговой службы.

Олег Митволь, замглавы Росприроднадзора, который в 2005 году потребовал остановить строительство «Федерации» из-за того, что оно якобы ведется в сейсмически активной зоне, считает, что успехи Полонского последних лет проистекают из знакомства с Натальей Степановой. «Продолжить строительство «Федерации» ему удалось благодаря деловым связям жены с «Внешторгбанком», который спас его от банкротства в конце 2005 года вовремя придя с кредитом, а взамен получил площади в небоскребе, – уверяет Митволь «РБК». Госбанк действительно открыл Mirax Group кредитную линию в 250 млн долларов и получил за это 25 этажей в небоскребе, но подобная практика широко распространена в девелопменте. «Олег Митволь в свое время работал у Бориса Березовского и чем больше о нем говорят, тем ему лучше, – объясняет мотивы критики Полонский. – У всех успешных людей куча завистников и врагов. Очень много людей хотели бы танцевать на шкуре медведя, который еще бегает в лесу». Но финансовое основание башен «Федерация» на самом деле строилось на весьма шаткой основе. Буквально на стадии фундамента Полонский не имел внешнего финансирования небоскреба – только свои деньги. В 2005 году общий объем инвестиций оценивался в 530 млн долл., в 2006 – речь шла уже о 740 млн долл., а к началу 2007 году смета «Федерации» достигла 828 млн долл.

Вершина амбиций
Недостроенный небоскреб «Федерация» площадью 427 тыс. кв. м в деловом центре «Москва-Сити» уже стал лицом корпорации Mirax Group. Федерация» будет не только самым высоким зданием в Европе, но по мере возведения он становится все более уникальным и амбициозным – чего только стоит решение Полонского разместить на 64 этаже башни самый в мире высокий бассейн.

Министр-капиталист
Ввязавшись в дорогостоящий и долгоиграющий объект в «Москва-Сити», Полонский не прекратил поиск новых проектов. По данным «РБК» в ближайшее время будет объявлено, что завершением строительства 50-этажного жилого комплекса «Вертикаль» на Ленинском проспекте будет также заниматься Mirax Group. Еще недавно Полонский говорил о том, что проект «Новое кольцо Москвы», в рамках которого возводится «Вертикаль», – бесперспективен, поскольку строить высотки на окраинах столицы нерентабельно. Теперь, по всей видимости, что-то изменилось. По оценкам, генерального директора компании «СпецВысотСтрой», которая до недавнего времени вела проект «Вертикали», Константина Золотухина, достройка жилого комплекса принесет компании Сергея Полонского около 88 млн долларов чистой прибыли. Почему столь выгодный проект меняет владельца, Золотухин не говорит, но официальная версия мэрии – невыполнение инвестиционных обязательств «СпецВысотСтроем».

Амбициозность Сергея Полонского предоставляет ему все шансы стать министром строительства, считает Николай Кошман, бывший глава Росстроя, а ныне президент Ассоциации строителей России, созданной при непосредственном участии Mirax Group. «Он олигарх строительства и в совершенстве знает все теневые стороны отрасли», – говорит бывший чиновник в интервью «РБК». Единственный недостаток, который ему может помешать – это его вспыльчивость. «Это недостаток присущ всем молодым – он иногда срывается, когда понимает, что дело гробится, – рассказывает Николай Кошман. – Недавно у нас был очень тяжелый разговор с послом Китая по поводу неудовлетворительной работы одной китайской компании. И вот тут Сергей Юрьевич немного сорвался, потом, правда, извинился». Но карьера чиновника вряд ли привлекательна для Полонского: здесь больше рутины, чем драйва, к которому он привык, штурмуя одну вершину за другой. Недаром любимая игра бизнесмена – мафия, в которую с ним «играет» все руководство корпорации. Игра длится 2-3 часа. За одним столом, с картами в руках, молча сидят топ-менеджеры Mirax Group. Полонский пристрастился к мафии как возможности более близкого общения с коллегами. Хотя какое там общение: молчание – основное условие этой игры.
Журнал «РБК» апрель, 2007

Tags: Статьи
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 2 comments